La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2017, ha tratado una cuestión, a nuestro parecer, de gran importancia en relación a la correcta interpretación de la normativa que regula las garantías sobre cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes de viviendas, y de la cual recomendamos una atenta lectura, pues en ella se refleja la reciente doctrina jurisprudencial sobre la materia.

No es aplicable la normativa sobre cantidades entregadas a cuenta a los adquirentes de viviendas que tengan la condición de inversor.

Un correcto análisis de la resolución, debe comenzar advirtiendo que la Ley 57/1968 a las que se refieren la sentencias objeto de este procedimiento, actualmente está derogada (no en el momento de iniciarse este procedimiento) y, la normativa vigente sobre las cantidades entregadas a cuenta, se encuentra regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción dada por Ley 20/2015 de 14 de julio, que transpone la normativa anterior, aunque con muchos matices, materia a la que ya nos referimos en anteriores entradas. Ello no es óbice para aplicar plenamente la doctrina jurisprudencial a la correcta interpretacion de la vigente normativa.

En el caso enjuiciado, se trata esencialmente de dilucidar si a los adquirentes de vivienda que tengan la condición de inversor debe ampararles la normativa sobre las garantías exigibles en la cantidades entregadas a cuenta al promotor, durante el periodo de construcción de los inmuebles. Al respecto, nuestro más alto Tribunal expresa los siguiente:

Así las cosas, la doctrina jurisprudencial verdaderamente aplicable a este litigio es la representada por las sentencias 706/2011, de 25 de octubre , 360/2016, de 1 de junio , 420/2016, de 24 de junio , y 675/2016, de 16 de noviembre , que excluyen del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional pero que compre sobre plano o en construcción como inversión o para revender. Como puntualiza la sentencia 420/2016 , dicha exclusión no queda alterada por la referencia a «toda clase de viviendas» en la d. adicional 1.ª de la LOE , pues esta referencia ha de entenderse hecha tanto a las formas de promoción, para comprender así las que «se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», sin necesidad de ninguna otra norma especial que así lo disponga, cuanto al régimen de las viviendas, para comprender así no solo las libres sino también las protegidas, sin necesidad tampoco de ninguna norma especial. En definitiva, se ha considerado que la expresión «toda clase de viviendas» elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a «toda clase de compradores» para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya «el carácter de irrenunciables» a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores («cesionarios»).

El texto habla por si solo, y no requiere de demasiadas explicaciones salvo, quizá, reseñar que en el caso concreto el demandante reconoció su condición de inversor desde la misma interposición de la demanda (reconocimiento subjetivo) sin perjuicio de que el propio hecho de adquirir tres viviendas, ya denotaba su propia condición (condición objetiva).

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